Quem nunca se deparou com um anúncio de apartamento e pensou estar muito caro ou barato para determinada região? De acordo com a Propdo, especialista em análise de preços de propriedades, o mercado imobiliário de São Paulo apresenta grandes inconsistências dando margem para bons negócios. Mas qual a real chance de se comprar um imóvel abaixo do preço na cidade?
Através da sua plataforma de inteligência artificial, que cruza informações de diversas fontes e análises de profissionais do mercado, a Propdo analisou oito anúncios de apartamentos a venda no bairro Ipiranga e seis em Pinheiros. Destes, seis estavam anunciados em um valor abaixo do mercado, chegando a 79% a menos do que o valor avaliado pela companhia.
De acordo com a empresa, primeiro é necessário entender por que essas inconsistências são tão comuns.
“A razão para esse fenômeno está no fato de nós estarmos em um período de caos global no mercado de imóveis. Macro parâmetros estão instáveis, o que ocasiona muitas oportunidades, mas também muitos riscos. No Brasil, esse é um ponto de grande atenção, porque não existe nenhuma fonte pública oficial gratuita com informações do mercado e, principalmente, valoração de imóveis”, explica Nathan Varda, head da Propdo no Brasil.
Isso gera dois cenários, um com imóveis abaixo do preço sugerido e outra com imóveis muito acima.
“No caso dos valores abaixo do mercado, na maioria das vezes, os vendedores não estão atualizados sobre o mercado ou confiam em transações passadas para avaliar sua propriedade. Por exemplo, apenas em 2021, os preços em São Paulo aumentaram entre 3% e 10% (dependendo do bairro), então o vendedor que confia em preços do início de 2020 e 2021 não saberá os novos valores”, aponta o executivo.
Algumas razões específicas também são vistas como motivos para vender abaixo do valor, como um casal que se separou, herdeiros que dividirão a herança, ou a mudança no interesse pelo local, o que estressa muitos credores hipotecários. Algumas vezes, o produto por si só pode ter problemas particulares como vizinhos ruins ou altos preços de condomínio.
Já para os anúncios com preços acima do valor de mercado, contar com a sorte é um dos principais motivos.
“Os vendedores com altos preços por conta da grande variação de preços, então apostam tentar pegar o que conseguir. Em outros casos, os preços altos são baseados em futuras negociações com potencial de venda e também em uma falta de entendimento da realidade e preços de mercado. Existe uma crença de que os preços sempre sobem de uma forma ou de outra, e isso não é verdade. Também temos vendedores que não tem a intenção de vender e estão apenas testando o mercado, vendo se um alto preço vale à pena”, pondera Nathan.
Confira abaixo a análise completa:
Apartamentos de 61m², 2 quartos, 2ª mão, construído antes de 2000.
Bairro: Ipiranga
Apartamentos de 82m², 2 quartos, 2ª mão, construído antes de 2000
Bairro: Pinheiros
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Endereço |
Preço do apartamento avaliado pela Propdo |
Preço anunciado |
Diferença (R$) |
Diferença (%) |
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Rua Fernão Dias |
795.000 |
1.175.000 |
380.000 |
47% Maior |
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Rua Fradique Coutinho |
1.000.000 |
1.272.000,00 |
272.000 |
27% Maior |
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Rua Lisboa |
934.000 |
1.270.000,00 |
336.000 |
35% Maior |
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Rua Cunha Gago |
1.295.000 |
720.000,00 |
-575.000 |
-79% Menor |
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Rua Artur de Azevedo, 2013 |
1.353.000 |
896.000,00 |
-457.000 |
-51% Menor |
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Rua Cardeal Arcoverde |
569.000 |
690.000,00 |
-121.000 |
-21% Menor |
A amostra foi feita a partir da localização da propriedade a nível de comparações da rua, bairro e áreas ao redor, além de preços médios baseados em uma gama de transações. Foi dada prioridade às transações no exato endereço das propriedades.
