Marco legal das garantias aprimora regras em empréstimos e traz avanços em processos extrajudiciais

Especialista do Demarest analisa as principais mudanças da lei promulgada com objetivo de reduzir o custo do crédito e a inadimplência no país

O Marco Legal das Garantias, como é conhecida a Lei nº 14.711, que tem o objetivo de baixar o custo do crédito e reduzir a inadimplência no país, ao aprimorar as regras de garantias a serem dadas em empréstimos e facilitar a retomada de bens, foi promulgado nesta segunda-feira, dia 30 de outubro.

Na avaliação de Marc Stalder, sócio da área imobiliária do Demarest Advogados, o texto da lei traz avanços jurídicos relevantes para vários segmentos e atividades econômicas, incluindo a indústria imobiliária e os mercados financeiro e de capitais, além de trazer novidades nas relações de varejo.

“As novas regras trazem alterações que podem contribuir para a redução dos custos de operações financeiras, mediante a diminuição de juros. Isso pode ocorrer por causa da celeridade e da maior previsibilidade que os processos extrajudiciais podem imprimir nas diferentes operações”, diz o especialista do Demarest. “Isso não significa, no entanto, que há uma redução ou algum prejuízo na defesa dos interesses dos envolvidos ou na correção de eventuais equívocos pelo judiciário”, complementa Marc Stalder.

Entre as mudanças previstas na lei estão:

• alienação fiduciária de propriedade superveniente em garantia, isto é, uma modalidade de alienação fiduciária “de segundo grau” ou sucessiva, que permite que um mesmo imóvel seja utilizado como garantia em mais de uma transação, abrangendo as inovações, inclusive, o recarregamento da dívida e, assim, com mais recursos disponibilizados ao devedor, de forma simplificada.
   
• figura do agente de garantia, que atuará sob um contrato de gestão de garantias e, apesar de já amplamente utilizado no mercado, não contava com previsão legal específica. Essa figura, agora tipificada com o Marco Legal das Garantias, será designada pelos credores e poderá fazer o registro do gravame do bem, gerenciar os bens e executar a garantia, inclusive extrajudicialmente. Terá ainda poder de atuar em ações judiciais sobre o crédito garantido.

“O fato de estar previsto em lei significa que o agente de garantias traduz a incorporação ao sistema legal de um mecanismo que antes era utilizado mediante construção contratual, contribuindo com a pacificação da interpretação a respeito, impondo a sua aceitação aos entes públicos envolvidos, notadamente os registros de imóveis, e, assim, imprimindo maior segurança jurídica para sua utilização”, explica Stalder.

• procedimentos de execução extrajudicial de dívidas garantidas com alienação fiduciária de bens móveis, mas tendo sido vetadas as regras relacionadas à busca e apreensão dos bens móveis. “Ainda que tenham sido vetadas as regras de busca e apreensão dos bens imóveis, os avanços trazidos pelo Marco Legal das Garantias são relevantes, pois todo o processo de execução até a consolidação da propriedade poderá ser feito extrajudicialmente.”
   
• procedimentos de execução extrajudicial de créditos garantidos por hipoteca, trazendo uma nova perspectiva para a hipoteca, ampliando as possibilidades de sua utilização, notadamente no que diz respeito às regras de extinção da dívida e de paralisação do procedimento para outras formas de execução, conforme interessar ao credor; e
   
• regras relacionadas ao concurso de credores com garantias sobre um mesmo imóvel.