Vivara e Setor Imobiliário: Estratégias promissoras de crescimento, aponta Santander

Vivara – Mudanças Gerenciais e Resultados Financeiros:

Queda de Desempenho: Resultado abaixo do esperado no 4º trimestre de 2023 levou à revisão das estimativas financeiras.
Impacto da Expansão Internacional: Reavaliação conservadora impactou minimamente a avaliação, mas a estratégia inclui abrir cinco lojas por ano de 2025 a 2033.
Queda no Preço das Ações: Ações agora entre R$22,00 e R$23,00, com preço-alvo reduzido de R$43,00 para R$33,00. Recomendação de “Outperform” mantida.

Cadillac Fairview e Multiplan:

Venda de Participação: CF Brasil, parte do OTPP, vendeu 8,85% de participação na Multiplan, parte de um desinvestimento estratégico.
Histórico de Investimento: Desde 2006, OTPP envolvida com a Multiplan. Vendas anteriores durante o IPO em 2007.
Restrições Contratuais: Acordo de acionistas com a MTP Planejamento vigente até 2036, com venda restrita de ações.

Setor Imobiliário Brasileiro – 1º Trimestre de 2024:

Performance Variada: Expectativas altas para o segmento de baixa renda com empresas como Cury e Direcional projetando crescimentos significativos no lucro líquido.
Segmento de Média/Alta Renda: Cyrela e Moura Dubeux esperam aumentos consideráveis no lucro líquido.
Desafios: MRV e Tenda caminhando para recuperação, enquanto JHSF e Tecnisa podem enfrentar prejuízos devido a menores receitas e desafios operacionais.
Resiliência do Mercado: A temporada de divulgação de resultados será crucial para avaliar a posição e estratégias das empresas no setor.

A Vivara, após recentes mudanças gerenciais e um resultado abaixo do esperado no quarto trimestre de 2023, atualizou suas estimativas financeiras e abordou preocupações de investidores sobre seus planos de expansão internacional. Apesar de uma reavaliação conservadora para a expansão internacional ter impactado minimamente a avaliação da empresa, a queda no preço das ações desde 15 de março sugere que o mercado já prevê um cenário pessimista para margens e crescimento futuro.

Atualmente, as ações da Vivara estão sendo negociadas entre R$22,00 e R$23,00, valor que, segundo analistas, já incorpora expectativas negativas. Como resultado da atualização das estimativas, o preço-alvo foi reduzido de R$43,00 para R$33,00, embora a recomendação de “Outperform” (desempenho acima da média do mercado) tenha sido mantida. A avaliação sugere que, apesar de preocupações com governança corporativa e expectativas moderadas para o primeiro trimestre de 2024, a empresa ainda possui uma história de longo prazo fundamentalmente sólida.

A expansão internacional da Vivara tornou-se um ponto crucial de discussão após comentários do presidente, Nelson Kaufman, sobre as ambições internacionais da empresa. A estratégia inclui a abertura gradual de cinco novas lojas por ano, entre 2025 e 2033, com previsões conservadoras de vendas e margens para essa iniciativa. Com a inclusão do plano de expansão internacional, o preço-alvo foi impactado negativamente em R$2,00.

Uma análise de sensibilidade baseada em diferentes cenários de abertura de lojas e margem de EBITDA de longo prazo sugere que o preço atual das ações já reflete o pior cenário possível, que os analistas consideram improvável.

Além disso, a empresa revisou suas estimativas para incorporar os resultados do 4º trimestre de 2023, um aumento nos impostos sobre vendas brutas observado nos últimos trimestres, o impacto do plano de expansão internacional e maiores despesas de venda. Apesar dessas mudanças, espera-se que Vivara apresente um crescimento robusto de lucro por ação (EPS), com uma taxa de crescimento anual composta (CAGR) de aproximadamente 21% entre 2024 e 2027.

Cadillac Fairview

Cadillac Fairview, braço de investimento imobiliário do Ontario Teachers’ Pension Plan (OTPP), por sua vez, concluiu nesta segunda-feira a venda de sua participação não restrita de 8,85% no capital da Multiplan. A transação, realizada através de sua subsidiária brasileira, CF Brasil, encerra um processo de desinvestimento iniciado em setembro de 2023, quando a empresa optou por converter suas ações preferenciais (PN) em ordinárias (ON).

Desde junho de 2006, a OTPP está envolvida com a Multiplan através de um acordo de acionistas com a MTP Planejamento, veículo de investimento da família fundadora, com duração prevista até 2036. Esta é apenas a segunda vez que a CF Brasil vende parte de sua posição desde a assinatura do acordo original, sendo a primeira durante o IPO da Multiplan em 2007.

Analistas de mercado não interpretam a venda como um indicativo de sobrevalorização das ações da Multiplan. Ao contrário, veem como parte de uma reestruturação estratégica do braço de investimento imobiliário da OTPP. A movimentação é vista como uma fase natural de desinvestimento após 18 anos de participação acionária. A recomendação de desempenho superior para as ações da Multiplan é reiterada, destacando a oportunidade atrativa de entrada com as ações negociando a um spread de rendimento AFFO de aproximadamente 330 pontos-base sobre o NTN-B e uma taxa de capitalização implícita de cerca de 12% para 2024.

O acordo de acionistas ainda restringe a venda de ações restritas da CF Brasil, que deve notificar a MTP Planejamento sobre qualquer intenção de venda total de suas ações sujeitas ao acordo antes de iniciar negociações com terceiros. A MTP tem então um prazo de 90 dias para manifestar interesse na aquisição do bloco de ações, seguido por 30 dias para analisar uma nova oferta, caso a CF Brasil encontre um comprador interessado.

Embora a CF Brasil tenha reduzido sua participação ativa no conselho, passando a ocupar apenas um assento, a estratégia corporativa da Multiplan deve permanecer inalterada, liderada pela família Peres e pela equipe de gestão com profundo conhecimento do mercado de shoppings no Brasil.

Setor Imobiliário Brasileiro para o 1º Trimestre de 2024

À medida que a temporada de divulgação dos resultados do primeiro trimestre de 2024 se aproxima, o setor imobiliário brasileiro demonstra uma performance variada. Este relatório oferece um panorama das expectativas para as principais empresas do ramo, com foco nos segmentos de baixa renda e média/alta renda.

No segmento de baixa renda, a Cury é uma das empresas com grandes expectativas, projetando um lucro líquido de R$140,7 milhões, um aumento significativo de 53% em relação ao ano anterior. Esse crescimento é atribuído ao forte desempenho de pré-vendas, uma alta margem bruta de 38,4% que reflete a eficiência de custos e os aumentos nos preços, além de uma melhoria na eficiência de SG&A.

A Direcional também promete resultados impressionantes com um lucro líquido esperado de R$100,5 milhões, crescendo 70% em comparação com o ano anterior. A empresa se beneficia de um aumento de 56% nas pré-vendas e de uma redução na alavancagem financeira, seguindo uma oferta subsequente de ações no segundo semestre de 2023.

A Plano & Plano espera um aumento de 16% no lucro líquido, alcançando R$47,5 milhões. O crescimento da receita, impulsionado por robustas pré-vendas, poderá ser parcialmente ofuscado por maiores provisões para contas duvidosas.

No segmento de média e alta renda, a Cyrela se destaca com um lucro líquido esperado de R$280,7 milhões, um aumento de 71% em relação ao ano passado. O crescimento é suportado por uma forte performance em pré-vendas e o avanço na produção, além dos benefícios obtidos através da venda de ações da Cury e dos robustos resultados reconhecidos na linha de renda de equity.

A Moura Dubeux também apresenta boas perspectivas com um aumento esperado de 33% no lucro líquido, alcançando R$40,7 milhões. O desempenho é impulsionado por um crescimento sólido de receita e uma gestão eficaz de SG&A, embora custos mais altos de terrenos possam impactar as margens.

Empresas como MRV e Tenda estão no caminho da recuperação. A MRV projeta um prejuízo líquido de R$64,3 milhões, ainda assim uma melhora significativa. As margens brutas estão se recuperando, apesar de ainda serem pressionadas pela menor rentabilidade de projetos passados e despesas financeiras elevadas. A Tenda, por outro lado, espera quase alcançar o equilíbrio, refletindo melhorias nas margens brutas e uma maior eficiência de SG&A, embora continue enfrentando problemas de alavancagem financeira.

No entanto, empresas como JHSF e Tecnisa podem não ter o mesmo sucesso. A JHSF deve apresentar um lucro líquido de R$13,7 milhões, uma queda de 50,4% em relação ao ano anterior, impactado por receitas mais baixas dos projetos imobiliários e pressões contínuas de SG&A. A Tecnisa, enfrentando desafios semelhantes, espera um prejuízo líquido de R$11,1 milhões.

A EZTEC, com resultados moderados, espera um lucro líquido de R$47,4 milhões, evidenciando um aumento de 11% em relação ao ano anterior. Apesar de uma lentidão nas pré-vendas, a empresa conseguiu melhorar as margens brutas através de ajustes na mistura de projetos.

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